Стоимость жилья в Германии

13 936 просмотров · Обновлено 13 мая 2021

  • Стоимость недвижимости в Германии
  • Берлин: рынок с большим потенциалом
  • Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости
  • Восточная Германия: динамичное развитие рынка
  • Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость.

    Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны.

    Стоимость недвижимости в Германии

    Данные: statistikportal.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net

    Население, млн чел.

    Уровень безработицы, %

    Покупательная способность, тыс. €/год

    Средние цены на недвижимость, €/м²

    Вся Германия

    83,19

    5,9

    23,6

    4 231

    Берлин

    3,67

    9,7

    21,8

    5 536

    Западная Германия

    Мюнхен

    1,48

    3,2

    31,4

    8 936

    Франкфурт

    0,76

    7

    26,4

    6 937

    Дюссельдорф

    0,62

    8,2

    27,4

    5 167

    Восточная Германия

    Лейпциг

    0,59

    8

    20,8

    3 627

    Дрезден

    0,56

    6,7

    21,7

    3 626

    Потсдам

    0,18

    6,1

    23,4

    5 624

    Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:

    • Стабильная экономика. По итогам 2020 года ВВП Германии составил 3,3 трлн евро (пятое место в мире и первое – в Европе).
    • Низкий уровень безработицы. В марте 2020 уровень безработицы снизился на 0,9% за прошедшие два года и достиг 5,1% — минимального показателя с 1990 года. Из-за пандемии коронавируса уровень безработицы неизбежно вырос. К апрелю 2021 года он достиг 6%, что всё ещё ниже среднего показателя по Евросоюзу, который в 2021 году составляет 7,3%.
    • Рост численности населения. В 2021 году в стране проживают чуть больше 83 млн человек. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
    • Увеличение доходов немцев. В 2019 году средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 994 евро в месяц. В 2020 году средний уровень дохода составил 3 975 евро в месяц.

    Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 17 лет составил 3,37%, то в марте 2021 она опустилась до 1,18%.

    Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли.

    Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии

    Берлин: рынок с большим потенциалом

    Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2019 году ВВП Берлина вырос на 5,3% — это на 4,7 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов.

    За счёт чего растёт население Берлина?

    В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1% от населения столицы.

    Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются.

    • С 2015 по 2021 год средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 5 130 евро/м².
    • Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась почти на 50% и достигла 12,5 евро/м² в месяц.

    Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков.

    Недвижимость в Берлине 400 объявлений на Tranio От 198 000 € Новый жилой комплекс с квартирами под аренду в районе Лихтенберг, Берлин, Германия

    Срок сдачи: 2022.III Всего 89 квартир

    От 170 000 € Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, Шёнеберг, Берлин, Германия

    Срок сдачи: 2023.II Всего 47 квартир

    От 407 000 € Апартаменты с балконами, террасами, зеленым внутренним двориком в новом жилом комплексе, Митте, Берлин

    Срок сдачи: 2021.III Всего 133 квартиры

    Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Фото: Dl.mooz / Wikimedia

    Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем.

    Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4% и каждый год прирастает в цене.

    В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2019 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 70,8 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6% годовых.

    Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

    Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

    • высокий спрос на покупку и аренду;
    • меньше предложений, чем в Восточной Германии;
    • высокие арендные ставки: на жильё — 15–22 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 38 евро/м²;
    • высокие цены на недвижимость: в среднем от 5 000 евро/м²;
    • низкая доходность: 3–6%.

    Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

    Недвижимость в Мюнхене 10 объявлений на Tranio От 305 000 € Современный жилой комплекс с зеленой террасой на крыше, Швабинг, Мюнхен

    Построено в 2021 Всего 192 квартиры

    От 215 000 € Современный жилой комплекс с общей террасой на крыше, Мюнхен

    Срок сдачи: 2022.III Всего 607 квартир

    От 259 000 € Современный жилой комплекс с квартирами под аренду с гарантированной доходностью от 3,17 %, Зольн, Мюнхен

    Срок сдачи: 2021.IV Всего 143 квартиры

    Данные: wohnungsboerse.net

    Средняя цена покупки, €/м²

    Прирост с 2015 года, %

    Средняя цена аренды, €/м²

    Прирост с 2015 года, %

    Мюнхен

    8 936

    +49

    22,95

    +39

    Штутгарт

    5 663

    +47

    16,71

    +21

    Франкфурт

    6 937

    +79

    22,56

    +25

    Дюссельдорф

    5 167

    +121

    13,63

    +28

    Гамбург

    6 251

    +42

    15,19

    +16

    Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15% дешевле.

    Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии Фото: Thomas Wolf / Wikimedia

    Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

    — Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии.

    Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

    Коммерческая недвижимость в Гамбурге 31 объявление на Tranio 13 150 000 € Новый отель в районе аэропорта, Гамбург, Германия

    Общая площадь 2 400 м² Доходность 4,75 %

    60 057 000 € Строящийся отель в Гамбурге, Германия

    Общая площадь 16 000 м² Доходность 4,3 %

    4 475 000 € Коммерческий центр в Гамбурге, Германия

    Общая площадь 1 608 м² Доходность 4,9 %

    Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2019 году Франкфурт-на-Майне посетили больше 6 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 60 тыс.

    Восточная Германия: динамичное развитие рынка

    Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Потсдаме к 2021 году этот показатель составил 6%.

    В целом для рынка Восточной Германии характерны:

    • цены на недвижимость на 60–70% ниже, чем в Западной Германии;
    • относительно высокая доходность: 4–8%;
    • больше предложений по сравнению с западной частью;
    • рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2015 по 2020 год цены увеличились в среднем на 74%, а аренда — на 19%.

    Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2020 году составила 7,7 евро/м² (что почти на 24% выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах.

    Данные: wohnungsboerse.net

    Средняя цена покупки, €/м²

    Прирост с 2015 года, %

    Средняя цена аренды, €/м²

    Прирост с 2015 года, %

    Лейпциг

    3 750

    +198

    8,05

    +24

    Дрезден

    3 626

    +34

    8,64

    +19

    Халле

    2 734

    +101

    6,44

    +9

    Веймар

    2 552

    +117

    8,3

    +20

    Хемниц

    1 714

    +47

    5,55

    +7

    Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6% для жилой недвижимости и 6–8% для коммерческой.

    Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет.

    В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

    Цены на недвижимость в других странах:

    Стоимость недвижимости во Франции Цены на недвижимость в Греции 2021 Цены на недвижимость в Испании в 2021 году Поделитесь статьей

    Читайте также  В Париже плохо продаются большие квартиры
    Закладка Постоянная ссылка.

    Добавить комментарий