Перспективные инвестиции по-парижски: как перевести офисы в жилой фонд

20 просмотров · Обновлено

Один из крупнейших рынков недвижимости Европы — Парижский регион (Иль-де-Франс) — испытывает двойной кризис: офисы пустуют, а квартир не хватает. Всё более популярной становится идея перевода коммерческих помещений в фонд жилья.

По данным Immo G Consulting, с 2002 по 2012 годы в Иль-де-Франсе было возведено лишь 420 тыс. единиц жилья, а для того, чтобы обеспечить население квартирами, нужно было строить их вдвое больше. С 2008 года арендные ставки и цены на вторичные квартиры продолжали расти. Сейчас квадратный метр в Париже стоит уже более 8 500 евро.

Зато с 2002 по 2012 годы в Иль-де-Франсе было начато строительство коммерческих помещений общей площадью более 12 млн м², что более чем в два раза превышает необходимый объем. Сейчас в регионе пустуют от 2,5 млн до 3,6 млн м² офисов, 500 тыс. м² из которых перестали использоваться в течение последних четырех лет. Почти треть из них стоя́т без арендаторов 2–4 года. По информации DTZ, в Дефансе, главном деловом квартале Парижа, пустуют 10 % офисов. Как сообщается в исследовании Immo G Consulting, с 2007 по 2011 годы цена продажи опустилась там на 20 %, стоимость аренды — на 9 %.

Даже если разом перевести все пустующие офисы в жилой фонд, получится 54 тыс. единиц жилья площадью 70 м² каждая. И это будет лишь 1 % от общего фонда жилья Иль-де-Франса. Однако на практике не все офисы можно переоборудовать в квартиры. С 1990 по 2010 годы в жилой фонд Парижа ежегодно переводилось в среднем лишь 33 тыс. м² офисных площадей. То есть в год таким способом добавлялось 300–400 квартир. К 2020 году власти планируют увеличить этот показатель в несколько раз.

Выгодная перепродажа жилья: офисы или дома?

Власти Парижа работают над тем, чтобы сделать процесс трансформации офисного сектора быстрым и легким. Например, для компаний, занимающихся переоборудованием коммерческих площадей в жилье, была введена сокращенная ставка налога на корпорации — 19 %, применяемая к приросту капитала.

Главное достоинство инвестиций в офисы под реконструкцию в том, что квадратный метр коммерческой недвижимости стоит на 15–30 % дешевле, чем квадратный метр жилья. Значит, переоборудованный офис можно продать с выгодой.

Читайте также  Венгерский застройщик собирается инвестировать миллиард евро в хорватскую столицу

Fleuron Immobilier — одна из компаний, предлагающих программу инвестиций в офисы под реконструкцию их в жилые помещения. «Суть привлекательности продукта, который предлагает наше агентство, в том, что цена офисов за квадратный метр ниже, чем цена жилых помещений, а без профессиональной помощи, даже с учетом упрощения процедуры, покупатель не сможет получить желаемый экономический эффект. Мы говорим об офисах, расположенных в престижных районах. Это могут быть как один или два офиса, так и целый этаж. Рентабельность перевода в жилье может превышать 20 %, а это очень хороший показательно для парижской недвижимости»,— говорит Александр Сотник, владелец и учредитель компании Fleuron Immobilier.

Другая компания, Novaxia Immo Club, покупает пустующие офисы и перестраивает их в жилье. Вступить в это предприятия можно, вложив в него минимум 5 000 евро. 6 % взимаются при вступлении и еще 3 % берутся ежегодно за управление. Период инвестирования — шесть лет. Главная выгода для инвесторов в том, что они приобретают объекты по цене на 30 % ниже рыночной и получают прирост капитала при продаже. Среди проектов Novaxia Immo Club — реконструкция здания в 20-м округе Парижа, на бульваре Бельвиль. По прогнозам, ставка брутто-доходности составит 8,66 % годовых.

«Подводные камни» перевода в жилой фонд

Трансформация офисов в квартиры — процесс непростой. Для осуществления такого проекта придется соблюсти множество формальностей и правил. С начала проекта до его завершения может пройти от двух до четырех лет. Сейчас правительство в лице министра жилищного строительства Сесиль Дюфло работает над тем, чтобы облегчить процедуру и сократить сроки принятия решений.

«Базовая конструкция здания должна соответствовать определенным требованиям. Здания с пролетами шириной 12–15 м не представляют проблем. Однако в помещениях, превышающих этот метраж, будет плохая освещенность»,— говорит Стефан Тёрио, глава компании Altarea Cogedim Entreprise, занимающейся массовым переводом офисов в жилой фонд. Эксперты также отмечают, что в зданиях с пролетами шириной 18 м в ходе трансформации теряется 10–20 % площади.

Несмотря на то, что работы ведутся в секторе вторичной недвижимости, они должны соответствовать нормативам, применяемым к недвижимости первичной. А конструкции старых зданий нередко не соответствуют этим нормативам и стандартам энергоэффективности. Существуют также требования к техническим характеристикам, которым удовлетворяют не все коммерческие здания. Так, чтобы считаться жильем, помещение должно иметь высоту потолков не ниже 2,5 м.

Читайте также  Инвестор из Саудовской Аравии станет новым владельцем отеля «Крийон»

Переоборудовать офисное здание в жилое обходится на 20–30 % дороже, чем построить с нуля. Стоимость трансформации офисов в жилые помещения оценивается экспертами в 2 000 – 2 500 евро/м² без учета налогов, строительство — в 1 600 – 1 800 евро/м².

В Париже, если площадь реконструированного объекта превышает 800 м², 20–30 % помещений должны быть отведены под социальное жилье. Учитывая, что социальные объекты сдаются и продаются дешевле рыночной цены, проекты по трансформации офисов не всегда рентабельны. Кроме того, офисы выгоднее сдавать в аренду: их доходность составляет 5,5–7 %, в то время как квартиры приносят 2–2,5 %.

Как осуществляется процедура

Для начала нужно обратиться в градостроительный отдел мэрии (service de l’urbanisme) и убедиться, что предлагаемые изменения не противоречат плану строительства в городе (plan local d’urbanisme, PLU).

Далее в мэрии нужно получить разрешение на строительство (permis de construire). Если площадь помещения превышает 170 м², то обязательно нужно нанять архитектора. Если строительные работы не предполагаются, и речь идет только о переводе в жилой фонд, необходимоо сделать предварительное уведомление (déclaration préalable).

Если помещение находится в кондоминиуме, следует изучить его правила и узнать какие ограничения есть в данном конкретном здании.

Инвестору стоит убедиться, что помещение подключено ко всем коммуникациям: к водопроводу, электрической сети, телефонной линии. Подключение коммуникаций, в случае их отсутствия, обойдется очень недешево.

Затем нужно уведомить налоговые органы. После того, как помещение переведено из коммерческого в жилой фонд, собственнику придется платить другие налоги: отменяется территориальный экономический сбор (contribution économique territoriale) и вводится налог на жилье (taxe d’habitation). Изменится размер налога на недвижимость, называемого taxe foncière: этот налог рассчитывается на основе условной арендной платы, размер которой для жилых и коммерческих помещений различается.

Тем не менее, несмотря на все возможные проблемы, сейчас перевод из коммерческих объектов в жилые пользуется большим спросом, главное подобрать хороший, перспективный вариант.

Об обратной процедуре — переводе жилья в фонд коммерческой недвижимости — читайте в статье «Как перестроить квартиру в коммерческое помещение».

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Поделитесь статьей

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий